Benarkah Jual Beli Tanah Batal Jika Tidak Dilakukan Di Depan PPAT ?

Notaris Lumajang - Fandy, S.H., M.Kn

PPAT Lumajang --- Kondisi atau syarat yang membuat perjanjian itu bisa diminta dibatalkan atau bahkan batal demi hukum.

Menurut pasal 1320 KUH Perdata syarat sahnya perjanjian itu ada 4 :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
2. Kecakapan untuk membuat perjanjian;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.

Syarat  No. 1 dan 2 dinamakan syarat subjektif, karena berkenaan dengan para subjek yang membuat perjanjian. Sedang, syarat No. 3 dan 4 dinamakan syarat objektif karena berkenaan dengan objek dalam perjanjian.

Masing-masing syarat (syarat subjektif maupun objektif) di atas memiliki konsekuensi kebatalan jika tidak terpenuhi salah satu unsur di dalamnya, yaitu:

1. Voidable; jika syarat pertama dan kedua, atau salah satunya tidak terpenuhi, maka salah satu pihak dapat memintakan kebatalan atas perjanjian itu melalui pengadilan. Selama tidak dibatalkan oleh hakim, maka perjanjian itu masih tetap dianggap sah dan mengikat kedua belah pihak.
2. Null and Void; jika syarat ketiga dan keempat, atau salah satunya  tidak terpenuhi, maka perjanjian itu batal demi hukum. Yang berarti perjanjian itu dianggap tidak pernah ada.

Berdasarkan uraian di atas maka jelas perjanjian (jual beli) sah selama memenuhi empat syarat tersebut. Tidak perlu harus dilakukan dimuka PPAT. Dengan kata lain dilakukan atau tidak perjanjian jual beli tanah di muka PPAT tidaklah menjadi syarat batalnya suatu perjanjian.

Hal ini juga sebagaimana ditegaskan dalam Jurisprudensi Mahkamah Agung No. 122 K/Sip/1973 tanggal 14 April 1973 yang kaidah hukumnya menyatakan:

“belum dilaksanakannya jual beli tanah sengketa di muka Pejabat Pembuat Akta Tanah tidaklah menyebabkan batalnya perjanjian, karena hal tersebut hanya merupakan persyaratan administrative saja.”

sehinnga dari uraian di atas, bisa disimpulkan bahwa belum dilaksanakannya jual beli tanah sengketak di muka Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak menyebabkan batalnya perjanjian.